Att hyra ut din semesterbostad

Några råd för dig som funderar på att hyra ut din semesterbostad

Många människor med ett andra hem i Spanien och andra länder överväger att hyra ut dem när de inte används av dem själva, familj eller vänner. På detta sätt de kan täcka en del av kostnaderna för huset eller lägenheten och göra en extra inkomst.

Nedan har vi skrivit några punkter som kan vara värdefulla för de som funderar på att hyra ut sina semesterhem. Flera tips har vi fått av kunder som vi har sålt bostäder till här på Costa del Sol i Spanien.

Utrusta din semesterbostad

När du först ger dig in i uthyrningsbranschen, kan det vara frestande att försöka begränsa dina första etableringskostnader genom ett minimum av möbler och utrustning. Men de råd som vi har fått från erfarna uthyrare av semesterlägenheter är att inte slarva! Inred och utrusta din egendom så bra som du möjligen har råd med.

Självklart ska du bry dig om att få en bra avkastning på din investering. Rädslan att vissa dåliga semesterfirare kan skapa  förödelse med dina ägodelar, kan avskräcka dig från att utrusta din lägenhet eller ditt hus till en hög standard.

De som har varit i branschen i flera år har funnit att de flesta semesterfirare tar större hänsyn till möbler och andra mer personliga saker om de kan se att det är saker som ägaren uppenbarligen bryr sig om, det är den mänskliga naturen. Ett enkelt
tips är att sätta upp ett stort foto på din familj i hallen eller i vardagsrummet. Det påminner hyresgästerna om att de bor i någon annans hem och därmed skapar respekt för andras egendom.

Generellt sett så förväntar sig människor att deras semesterboende kan vara finare än sina egna hem. De är mer benägna att ta hand om din egendom om de känner att du har lagt ner energi på att få dem att känna sig välkomna och bekväma.

Se till att alla sängar är bekväma är ett absolut måste. Brist på sömn är tillräckligt för att förstöra någons semester. En ägare sade: ”Sov i varje säng på den plats som de står. Jag hade flera klagomål om en säng under mitt första år som jag hyrde ut min lägenhet på Costa del Sol och när jag var på nästa besök i min lägenhet insåg jag klagomålen var helt befogade.”

Tänk på att många semesterfirare ser vissa saker i semesterbostaden, till exempel en mikrovågsugn, satellit-TV och torktumlare som väsentliga i en semesterbostad, även om de kanske inte har dem hemma.

Om du har personliga saker i huset som inte är för användning för dina hyresgäster, då är det inte en bra idé att hålla dem i ett låst skåp, det bara gör människor nyfikna och de kan försöka öppna dörren med en skiftnyckel eller dylikt. Många ägare skriver ett artigt meddelande som ber hyresgästerna att inte använda vissa föremål. Det fungerar bättre. Generellt kommer hyresgästerna att respektera ägarens önskemål. En bättre lösning, om möjligt, är att lagra personliga saker i ett förråd eller hos vänner.

Ett tips är att ha löstagbara och tvättbara överdrag till soffor, fåtöljer, sängar och eventuellt till stolar som man är rädd om, speciellt om din fastighet ligger i en av de hetare områdena i Spanien.
Som en lägenhetsägare påpekade: ”Folk kommer in från stranden eller terrassen insmorda i sololja och sätter sig i möblerna.”

Samma ägare berättade: ”Du skulle bli förvånad över vad hyresgästerna kan göra, de har jag stulit bilder, stekpannor har använts som hammare, köksbänken som är av massivt trä har använts som skärbräda. En av mina vänner hade hennes bärbara grill tänd inne i den täckta delen av terrassen, vilket gav ett mycket svart tak!”

Denna ägares motto är: ”Var beredd på det värsta även om det normalt inte sker. Under sju års semesteruthyrning, har det mest varit positiva erfarenheter. Om man förbereder saker ordentligt innan så slipper man tråkiga överraskningar när man kommer tillbaka till sitt hem i solen.”

Använda Uthyrningsföretag

Väg upp och för- och nackdelar med att använda ett uthyrningsföretag för att hantera dina bokningar. Fördelen med att lämna över ansvaret till ett uthyrningsföretag är att de vanligen tar hand om i stort sett allt det praktiska för dig – från bokningsförfrågningar och transaktioner av pengar, till rengöring och underhåll av bostaden.

Detta är idealiskt för ägare som inte har tid eller lust att förhandla direkt med kunderna själva och inte kan vara på plats.
Den största nackdelen med att använda uthyrningsföretag är att de tar ut en provision för sina tjänster, då minskar din vinst.

Vissa uthyrningsföretag kommer att garantera en fast inkomst för vissa typer av hus och lägenheter under högsäsong (t.ex. en
villa med privat pool, bredvid havet i La Duquesa på solkusten i juli / augusti).

Se till att du vet exakt vilket pris uthyrningsföretaget planerar att ta av dig och om de tänker ta ut några andra kostnader av hyresgästerna. Missnöjda kunder som känner att de har överdebiterats av giriga agenter är mer benägna att orsaka problem i
din bostad.

Kontrollera också exakt vilka tjänster företaget erbjuder. Vissa ger olika nivåer av service, beroende på hur mycket du är beredd att betala och om de har en lokal kontaktperson som hanterar vissa aspekter av din bostadsuthyrning.

Fråga om uthyrningsföretaget inspekterar fastigheten före och efter varje hyresgäst och de utför en fullständig inventering /
inspektion. Kollar de hyresgästerna i din bostad och förklarar hur de olika vitvaror, tv och luftkonditioneringen fungerar?

Kan de organisera reparationer, städning, tvätt av lakan och underhåll?
Är personalen tillgängliga för samtal alla dagar i veckan?
Kan de göra extra uppgifter, såsom handla välkomspaket, trädgårdsarbete, skriva välkomskort etc.?

Se till att du vet exakt vad du får för dina pengar – eftersom det billigaste alternativet, inte alltid är det bästa eller mest tillförlitliga. Prata med andra fastighetsägare i området för att se om de kan rekommendera ett bra uthyrningsföretag eller om de kan ge dig råd om vilka företag som ska undvikas.

Bestäm om du vill att samma företag ska ta hand om din egendom, pool och trädgård. Många ägare föredrar att använda ett annat företag för underhåll av poolen och / eller trädgårdsmästare så det finns någon annan som håller ett öga på huset i deras
frånvaro.

Om uthyrningsföretaget inte gör sitt jobb, kan trädgårdsmästaren ge dig tips och vice versa!

Utse en förvaltare / vaktmästare

Om du bestämmer dig för att inte använda ett uthyrningsföretag och du inte bor lokalt, är det viktigt att utse en förvaltare.

Du behöver en ansvarsfull och pålitlig person som bor inom bekvämt avstånd från din semesterbostad. Du kan normalt hitta
någon som är villig att göra detta för en mindre kostnad än ett uthyrningsföretag.

Deras arbetsuppgifter bör innehålla en veckokontroll av fastigheten, ordna för en grundlig rengöring före och efter varje grupp av besökare, lämna över och samla nycklar och allmänhet reda ut en del problem.

Håll nära kontakt med din förvaltare som aldrig ska lämna över dina husnycklar förrän han/hon får klartecken av dig.

Många ägare har stött på svårigheter när de har utsett vänner som vaktmästare såsom klagomål från missnöjda hyresgäster som kan leda till friktion mellan ägare och dåvarande vän! Håll din semesteruthyrning så sakligt som möjligt.

Rengöring

Aldrig underskatta betydelsen av denna viktiga aspekt av semesteruthyrning. Papperskorgar som inte har tömts, skräp i ett
avlägset hörn och feta spisar och stekpannor ger en motbjudande start på någons semester.

Det är viktigt att ha bra och tillförlitliga rengöringsmedel i bostaden. En del ägare skickar dit städpersonal mitt i veckan för att göra rent. Förutom att det ger ett positivt intryck på dina besökare, ger dig det en ursäkt för att hålla ett öga på saker och ting.

Förvänta dig inte din egendom är i ursprungligt skick efter uthyrningsperioden. Det kommer alltid att finnas besökare som lämnar en röra bakom dem, har sönder någon sak, trampar på dina växter etc. Det är sådant som man får räkna med och bör ta
med i beräkningen av hyrespriset.

Om du registrerar namn, adresser och telefonnummer, kan du stänga av alla ”icke önskvärda” om de någonsin skulle återanvända.

Gradvis bör du kunna bygga upp en lojal skara bra kunder som kommer tillbaka till dig år efter år. Välskötta
uthyrningsbostäder och som har bra service får i regel 20% till 30% återkommande besökare. De återkommande hyresgästerna är de som är bäst. Efter ett tag känner de sig hemma och tar väl hand om saker och ting.

Hantering av förfrågningar

Om du inte använder en agent / uthyrningsföretag, är det bästa att du har att göra direkt med potentiella kunder och
kommunicerar via e-post telefonsamtal på ett sätt att du kan identifiera eventuella ”dåliga hyresgäster”. Ett telefonsamtal kommer att berätta mycket om en person om du hanterar det bra och du kan besluta om detta är den typ av person du vill i din
lägenhet eller hus!

Ignorera inte någon som frågar om att hyra även om din fastighet är fullbokad. Tacka frågeställaren för visat intresse.

Använd möjligheten att få dem ännu mer intresserade av din bostad och föreslå de att bokar i god tid nästa år. Ta namn, e-post och telefonnummer och följ upp med en julkortpåminnelse via e-post och som visar en bra bild av din bostad.

Spam och Bedrägerier

Eftersom Internet har blivit väldigt stort så har det väckt dåliga element till liv, med brottslingar som vill exploatera människor. Många bedragare och skurkar har kommit in på arenan. Se upp med frågor via e-post, eftersom de kan vara sofistikerade bedrägerier. Det har varit en strid ström av dessa bedrägerier de senaste åren och de som har sitt ursprung från Nigeria har varit mycket framträdande. Om du är osäker, be förskottsbetalning. Paypal är ett bra alternativ att använda och be dem sätta in pengarna där.

Bokningsavgift

Insistera på en bokningsavgift – normalt 20-25% av den totala hyran. Resten ska betalas i god tid innan hyresperioden, minst 4 veckor. Om någon backar ut så ger det dig tid försöka skaffa en ny hyresgäst. För bokningar gjorda mindre än 4 veckor före
hyresperioden, be om full betalning direkt. Om en potentiell kund protesterar, behandla det som en varningsklocka. Detta är
förmodligen inte den typ av person du vill ändå.

Aldrig bekräfta en bokning tills insättningen är på banken. Var försiktig med sällsynta men farliga semesterfirare som betalar bokningavgiften men inte resten av beloppet.

Insistera på att ut en deposition innan nycklar överlämnas så att det finns pengar att ta av ifall något går sönder.
Semesterfirare förväntar sig att betala en deposition – ofta ca 20% – för att täcka skador. Saker kan gå sönder.
En ägaren berättade: ”Jag har fått en udda samling kaffemuggar eftersom folk har haft sönder dem och köpt ersättningsmuggar.”

Ett bra uthyrnigsföretag kommer att säkerställa att allt som går sönder ersätts med matchande objekt!

Hantering av din ekonomi

En del uthyrningsföretag eller hyresagenter tar bort huvudvärken med att hantera bokningar, bekräftelseavgifter, avdrag för
skador och återbetalningar av insättning. Du måste tänka på hur du kommer att hantera allt detta om du inte använder en
hyresagent.

De flesta fastighetsägare är inte i stånd att ta emot kreditkortsbetalningar. Många semesterfirare föredrar att betala på plats snarare än elektroniska banköverföringar eller kreditkort. Vägra att ta emot utländska checkar då det kan ta flera veckor att få in pengarna på kontot och du måste betala rejäl bankavgifter för valutaomräkning, i vart fall på svenska banker.

Försäkring

Berätta för ditt försäkringsbolag vad du gör. Många försäkringsbolag inför restriktioner och ökade premier när fastigheterna är uthyrda. Överväga att ta ut extra hemförsäkring för att täcka skador när det yrkade beloppet överstiger depositionsavgiften.

Vissa ägare tar lagstadgad kostnadsförsäkring för att täcka tvister med hyresgäster. Du kanske också vill överväga extra försäkring för att täcka hyresbortfall vid skador på egendom.

Ta dig tid att sammanställa en riktigt grundlig inventering – rum för rum och skåp med skåp. Ta fotografier av varje rum, vägg, skåp osv så om det finns en brand, stöld eller något annat problem har du ett obestridlig register över alla dina ägodelar för försäkringsändamål.
Ditt uthyrningsföretag bör kontrollera efter varje besök att dina viktiga ägodelar (TV, mikrovågsugn o.s.v.) fortfarande är på plats.

Hålla kunden nöjd

Skicka dina gäster användbar information t.ex. kartor, telefonnumer till biluthyrning, ett par veckor eller så innan de anländer. Allt detta visar att du bryr dig om dem, det gör att de att må bra, ger dem en postiv inställning till din bostad och förhoppningsvis kommer det att att bidra till att locka dem tillbaka nästa år. Framgångsrika ägare hittar några små saker med personliga Touch – en kyld flaska vitt vin i kylskåpet, ett välkomstpaket med de vanligaste matvarorna, en fruktskål och en välkommen kort med gästerna namn – kan göra hela skillnaden. Prata med ditt uthyrningsbolag om det. De hyresgäster som trivs och kommer tillbaka är de bästa hyresgästerna.

Många ägare ger ett välkomstpaket av matvaror – det är speciellt uppskattad av semesterfirare som anländer efter att affärerna har stängt.

Glöm inte att följa upp dina gäster efter deras semester. Skicka dem ett brev där du uttrycker din förhoppning om att de trivdes på deras semsetervistelse och be om förslag till förbättringar. Se till att du håller alla adresser och telefonnummer nummer för framtida referens. Det går också bra att ha brevet liggande i bostaden.

Skicka ett informationsbrev via e-post till dina gäster – och de som har gjort bokningsförfrågan där du ger dem några intressanta tips om lokala fiestas, bra restauranger som du har besökt, viner du har valt etc.
Behandla aldrig potentiella eller faktiska kunder enbart som en inkomstkälla. För att vinna över dem – och vinna tillbaka dem, bör du visa intresse för dem och vara lyhörd, få dem att känna sig speciella.

Att ha en husbok

En viktig sak är att sammanställa en husbok med praktisk information och instruktioner, t.ex. hur man använder luftkonditioneringen, sätter på fläktar, använder tv:n, använda vitvaror, vart man ska slänga sopor etc.  Dina gäster kommer
också att uppskatta information om goda lokala restauranger och platser att besöka, telefonnummer och adresser lokala läkare,
tandläkare, sjukhus, polis och brandkår etc.

Juridiska frågor

Om du planerar att låta ett uthyrningsföretag ta hand om din semesterbostad, kontrollera att du har ett juridiskt avtal på plats som tydligt anger ansvar för båda parter. Alla seriösa uthyrningsföretag bör ha ett standardavtal som täcker frågor som:

* Metod / tidpunkt för betalningar till dig som ägare, provision och avgifter som företaget tar ut, ansvar för underhåll /
reparationer, ansvar för skador, kundtjänst – före, under och ibland efter uthyrningsperioden, hantering av sena avbokningar,
rengöring mm.

Om du planerar att hantera bokningar själv, är det lika viktigt att ha ett juridiskt kontrakt mellan dig och hyresgästerna.

En enskild medlem i det besökande sällskapet bör underteckna det avtal som han / hon tecknar på uppdrag av alla gästerna.

Kontraktet bör omfatta frågor som:

* Metod / tidpunkt för betalningar, bokning och betalning för skador, avgifter för sen avbokningr (i procent av den totala hyran), detaljerad specifikation av tjänster / faciliteter som ingår i kostnaden. Till exempel: pool, trädgårdsskötsel, värme, belysning, vattenkostnader, lokala skatter, sängkläder, handdukar, Städning, barnsängar, välkomstpaket, vi förbehåller oss rätten att begränsa antalet besökare, bytesdag tider när besökarna förväntas anlända och lämna.

Glöm inte att bifoga en inventering av din egendom i innehållet till avtalet. Kontraktet bör framgå att den besökande parten tar ansvar för att se till att alla objekt lämnas kvar och är intakta. Dina gäster ska ta ansvar för att ersätta saknade eller skadade objekt.

Oavsett villkoren i ditt kontrakt, vara beredd att återbetala en del av hyran utan att fråga om du får motiverade klagomål från dina gäster.

Att få priset rätt!

Du vill tjäna pengar på din semesterbostad och samtidigt fastställa ett rimligt hyrspris som kommer att attrahera bokningsförfrågningar.

Gör en liten marknadsundersökning på internet, sök efter liknande hus eller lägenheter i samma område som hyrs ut för att se vad de tar. Det kommer inte att ta dig mycket tid och ansträngning och det kommer vara värt det i termer av antalet bokningar om du får priset rätt. Titta i lokala uthyrares fönster för att kolla in hyror för jämförbara bostäder i ditt område.

Tänk på att kunderna på Internet räknar med att betala mindre när de bokar en semesterbostad direkt från ägaren än om de skulle boka genom en bokningsagent. Så det är bra om du har en uppfattning om vad bokningsagenter och resebyråer tar ut i
provision i det inbyggda priset.

En del bokningsagenter / resebyråer är kända för att ta ut upp till 50% i provision på varje bokning. Det bör finnas lite prutmån när du annonserar på Internet.

De priser du väljer att ta ut bör återspegla en del faktorer inklusive:

* Läget – kust / inland / topp turistplats

* Storlek på bostaden / antal bäddar

* Närhet till lokala stränder

* Tillgång till en swimmingpool (privat eller kommunal)

* Transportförbindelser – närhet till en flygplats

* Allmänna standarden på fastigheten och dess anläggning

* Tillgång till en trädgård

* Lokala attraktioner

Variera dina hyror enligt hög, låg och mittsäsong. Du kommer att kunna ta ut ett högre pris under jul, nyår och påsk.

”Testa vattnet” på en prisnivå, om du känner att dina priser antingen är för höga eller för låga bör du bara ändra dem.

Naturligtvis har inte alla tid att hantera sina egna lägenheter, den bästa lösningen kan vara att låta uthyrningsföretaget ta hand om alla detaljer i verksamheten som handlar om kundförfrågningar och bokningar, hantera hyror, depositioner och rengöring, det ger dig sinnesfrid att din egendom är väl omhändertagen. Allt du behöver göra då är luta dig tillbaka och ta emot inkomster från din hyra!

Många av de mest seriösa företagen kan ta bokningar för de flesta månader eller året runt, inte bara under högsäsong.

Slutsats

Vi hoppas att informationen här verkligen hjälper dig att fatta välgrundade beslut och undvika potentiella fallgropar i processen för att hyra ut din semesterbostad.

Annonsera ditt hus på internet

Många annonserar på Internet för att marknadsföra sina hus och lägenheter, få förfrågningar och bokningar. Detta är ett mycket prisvärt marknadsföringsalternativ och är en stor marknadsplats för att locka kunder.

Här är några tips om portaler och annonsplatser på nätet:

Houseinthesun.com – En portal för hus och lägenheter för uthyrning och till salu i soliga länder. Det är troligen den största portalen för att hitta skandinaviska kunder. Mycket populär bland skandinaver. Bolaget har sitt säte i Sverige och personalen talar svenska. Här kan du sätta in en annons på din bostad för en kostnad på 29 euro per hus i 6 månader. Om du har fått färre än 5 förfrågningar på 6 månader så får du 6 månaders annonseringstid ytterligare utan kostnad. De tar inte ut någon provision eller andra avgifter och dina förfrågningar går direkt till din e-postadress.

Homeaway.com – Världens största portal för semesterbostäder. Från ca 270 euro per år och per bostadsannons. Garanti för antal förfrågningar annars så förlängs annonstiden med ett år.

Blocket.se – De tar 120 kr per annons för 30 dagar. Blocket fungerar bra.

Finn.no – Norges motsvarighet till Blocket. De tar ca 500 kr per annons för 30 dagar. Fungerar bra.

Annonsera.se – En annonsplats som är gratis. Annonstid, upp till ett år. Sajten påminner om Blocket och den växer.

Det finns många fler annonsplatser. Om du vet om andra bra annonsplatser som du tycker att vi ska ta med så får du gärna skicka ett meddelande.

/ Björn och Tanja på Enova Estates